La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1423/2019, ha ribadito che anche difetti di modesta entità possono essere considerati “gravi” se compromettono la funzionalità, l’abitabilità o il normale godimento dell’immobile, ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Secondo la Cassazione, la gravità di un difetto edilizio non dipende dalla sua entità oggettiva, ma dalle conseguenze dannose che può provocare, anche su elementi accessori. Sono quindi da considerare gravi difetti dell’opera quelli che:

• compromettono abitabilità, stabilità o durata dell’immobile;
• derivano da vizi costruttivi o materiali inidonei;
• richiedono interventi correttivi per la conservazione dell’edificio.

Un proprietario ha citato in giudizio un’impresa per infiltrazioni dovute a difetti nei lavori di ristrutturazione (impermeabilizzazione e pavimentazione dei balconi). Dopo una prima sentenza favorevole all’appaltatore, la Corte d’Appello di Messina ha riconosciuto il danno e condannato l’impresa. La Cassazione ha confermato la decisione, rilevando difetti costruttivi gravi nella tecnica adottata.

L’art. 1669 c.c. prevede una responsabilità extracontrattuale per difetti gravi che incidano su opere immobiliari, anche se non compromettono direttamente la stabilità. È compito dell’appaltatore garantire la qualità dell’intervento e prevenire danni che pregiudichino l’utilizzo del bene.

Il danneggiato ha un anno di tempo per denunciare il vizio, a partire dal momento in cui acquisisce consapevolezza oggettiva della gravità del difetto e del nesso causale con l’opera eseguita.