Con la sentenza n. 17287 del 26 giugno 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio importante in materia di usucapione e servitù di passaggio: “Ai fini dell’usucapione, il passaggio – come atto di esercizio di una servitù attiva – deve poter avvenire in qualsiasi momento, senza necessità della collaborazione del titolare del fondo servente.”

In altre parole, se il transito è possibile solo con l’intervento o il consenso del proprietario del fondo servente (ad esempio, aprendo un portone chiuso o rimuovendo un ostacolo), tale passaggio non può essere considerato idoneo a fondare una servitù per usucapione.

La controversia nasceva da una situazione molto frequente nei contesti urbani: il passaggio esercitato attraverso il portone d’ingresso di un edificio condominiale. Nel caso esaminato, alcuni soggetti sostenevano di aver maturato per usucapione una servitù di passaggio, poiché da anni attraversavano il portone per accedere a un cortile interno. Tuttavia, il portone era legittimamente chiuso e l’accesso era possibile solo con la collaborazione dei condomini o del portiere, che di volta in volta ne consentivano l’apertura.

La Cassazione ha ritenuto che una simile modalità di esercizio del passaggio sia solo occasionale, poiché non garantisce autonomia e continuità nell’uso del bene. Di conseguenza, non può configurare l’esercizio di una servitù attiva ai fini dell’usucapione.

La Suprema Corte ha valorizzato un principio consolidato: l’usucapione di una servitù richiede un possesso continuato, pacifico e non interrotto, manifestato attraverso atti corrispondenti all’esercizio del diritto reale.

Nel caso della servitù di passaggio, ciò implica la possibilità di transito libero e autonomo, senza che l’esercizio del diritto dipenda da un comportamento collaborativo o permissivo del proprietario del fondo servente.

In sintesi:

• se il passaggio richiede l’apertura di un portone chiuso dal titolare del fondo servente,
• e tale apertura non è sotto il controllo del presunto titolare della servitù,
  allora non sussistono i presupposti per l’usucapione della servitù di passaggio.

Questa sentenza assume particolare rilievo per:

• condomìni e amministratori condominiali, chiamati a gestire i rapporti di passaggio attraverso cortili o portoni comuni;
• proprietari di immobili confinanti, che intendano regolare formalmente diritti di passaggio;
• professionisti e avvocati, che assistono i clienti in cause di usucapione o servitù.

La pronuncia conferma la necessità di distinguere tra atti di mera tolleranza (come il consentire il passaggio occasionale) e atti di possesso corrispondenti all’esercizio di un diritto reale. Solo questi ultimi, infatti, possono dar luogo a usucapione.

La Cassazione, con la sentenza n. 17287/2025, chiarisce un punto spesso trascurato nella pratica:
l’esercizio di un passaggio che richiede l’intervento del proprietario del fondo servente non è sufficiente per maturare una servitù per usucapione.

Perché il diritto si consolidi, il transito deve avvenire liberamente, in modo continuativo e autonomo, senza dipendere da fattori estranei alla volontà del possessore.