Nel panorama del diritto edilizio e urbanistico, la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 11504 del 2 maggio 2025 interviene su un tema di costante attualità: le distanze legali tra edifici e la corretta qualificazione dei volumi tecnici. La pronuncia fornisce un’importante precisazione che interessa sia i professionisti del settore edilizio sia i proprietari di immobili coinvolti in controversie tra confinanti.

La Corte ha chiarito che può essere considerato “volume tecnico”, e quindi non computabile nella volumetria della costruzione, solo il manufatto privo di autonomia funzionale, anche potenziale, destinato unicamente a contenere impianti serventi l’edificio principale (ad esempio: locali tecnici per caldaie, serbatoi o centrali termiche), per esigenze tecnico-strutturali che non possono essere soddisfatte all’interno del fabbricato stesso.

In altre parole, per essere qualificato come “volume tecnico”, un manufatto deve:

• non avere alcuna autonomia funzionale o abitativa;
• essere strettamente necessario al funzionamento dell’edificio principale;
• non poter essere collocato altrove senza compromettere le esigenze tecniche dell’immobile.

Nel caso esaminato, la controversia riguardava la distanza legale tra due edifici e, in particolare, la computabilità del vano scale ai fini del calcolo della volumetria e delle distanze. La Cassazione ha escluso che il vano scale possa essere considerato volume tecnico.

Secondo i giudici, infatti, il vano scale è parte integrante del fabbricato, in quanto:

• presenta consistenza e stabilità proprie;
• svolge una funzione strutturale e di collegamento interno tra i piani;
• non è destinato ad ospitare impianti o funzioni meramente serventi, ma costituisce un elemento essenziale e funzionale alla fruizione dell’edificio.

Pertanto, il vano scale concorre alla determinazione della volumetria complessiva e deve essere considerato nel calcolo delle distanze legali tra edifici.

Questa decisione ha notevoli ricadute pratiche per chi opera nel campo edilizio e immobiliare:

1. Progettisti e tecnici devono prestare particolare attenzione alla corretta classificazione dei volumi, distinguendo tra spazi tecnici e strutture edilizie vere e proprie.
2. Proprietari e costruttori devono considerare che la realizzazione di vani scale o simili elementi architettonici può incidere sul rispetto delle distanze minime dai confini o da altri edifici, con possibili conseguenze in termini di illegittimità edilizia o contenzioso tra vicini.
3. Amministrazioni comunali e uffici tecnici sono chiamati a recepire l’orientamento della Cassazione nelle valutazioni urbanistiche e nei permessi di costruire.

La sentenza n. 11504/2025 ribadisce un principio ormai consolidato ma spesso frainteso: non tutto ciò che serve all’edificio è un “volume tecnico”.

Solo le strutture prive di autonoma utilità e destinate esclusivamente ad accogliere impianti indispensabili possono essere escluse dal calcolo della volumetria. Il vano scale, invece, è parte integrante dell’edificio e va computato a tutti gli effetti, anche ai fini del rispetto delle distanze legali.